La ripartizione delle spese di manutenzione del cortile con funzione di copertura

La Corte di Cassazione, con la sentenza che qui si segnala, (Seconda Sezione Civile, n.10858/2010), depositata il 5 maggio 2010), è ritornata su una questione in cui, come sovente accade nella materia del diritto condominiale, si contavano precedenti pronunce tra di loro contrastanti. Il thema decidendum aveva per oggetto la ripartizione delle spese degli interventi di manutenzione del piano di calpestio del cortile condominiale che funge da copertura ai locali posti all’interrato, solitamente, le autorimesse private o le cantine. Prima di esaminare tale recente pronuncia, per completezza di esposizione, val la pena di soffermarci, brevemente, su quelle che sono state le diverse pronunce cui prima ci riferivano e quale è stata la posizione della dottrina. Le scuole di pensiero, sia in dottrina che in giurisprudenza, che si sono create sulla questione erano, principalmente, due : considerare il piano cortile che funge da copertura a locali sottostanti alla stregua di un solaio o di un soffitto, con conseguente ripartizione della spesa secondo quanto prevede l'art. 1125 del codice civile, norma, comunque, derogabile dal regolamento di condominio, e, quindi divisione della spesa in parti uguali tra i proprietari delle unità immobiliari l'uno all'altro sovrastanti; oppure considerare il cortile che funge da copertura a locali sottostanti alla stregua di un lastrico solare e, quindi, ripartire la spesa secondo il disposto dell'art. 1126 del codice civile, norma, comunque, anch'essa derogabile dal regolamento di condominio, e, quindi, ripartire la spesa per 1/3 a carico di colui o coloro che ne hanno l'uso e i rimanenti 2/3 a carico di colui o coloro ai quali il lastrico serve da copertura. Rammentiamo, in tal senso, due pronunce della Suprema Corte. La prima, risalente al 1998 (10 novembre 1998 n. 11283), nella quale si legge: “l'ipotesi deve equipararsi a quella della terrazza a livello, che ricopre una parte dell'edificio e che dà accesso all'appartamento sito alla sua altezza. In questo caso, le spese per la ricostruzione o per le riparazioni dal codice sono poste per un terzo a carico di coloro i quali ne hanno la proprietà, o l'uso esclusivo, e per due terzi a carico dei proprietari della parte di edificio, cui la terrazza serve da copertura (art. 1126 cod. Civ.)”. Con la sentenza del 5 maggio 2010 n. 10858, sempre in relazione ad una fattispecie inerente la ripartizione delle spese del piano di calpestio del cortile condominiale, cui sottostanno delle unità immobiliari, la Suprema Corte, allontanandosi da tale precedente presa di posizione, ebbe ad affermare che “sussistono, invece, le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”. Nell'occasione gli Ermellini avevano rilevato che, mentre del lastrico solare di proprietà (o di utilizzazione) esclusiva si fa un uso particolare, esclusivo per l'appunto, del piano di calpestio del cortile condominiale si fa un'utilizzazione tipica, ossia quella di consentire il transito e l'accesso all'edificio condominiale. Sempre per completezza va annotato che la sentenza della Corte di Cassazione (9 giugno 200, n. 7889) ha così definito il cortile “… , tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione”. Nella sentenza che qui ci occupa (n. 10858/10) un condomino proponeva opposizione alla deliberazione dell'assemblea che, a maggioranza, in relazione alle spese di manutenzione del cortile condominiale decideva di applicare l'art. 1126 c.c.. Mentre nel giudizio di primo grado venivano accolte le ragioni del condomino, i giudici dell'appello riformavano la sentenza aderendo all'orientamento del Supremo Collegio, accogliendo le ragioni del condominio, ritenendo legittima l'applicazione dell'art. 1126 c.c. Seguiva, quindi, il giudizio di legittimità. In questa occasione il Supremo Collegio, aderendo a quanto deciso nella sentenza n. 18194/05, ha ritenuto affermato che nel caso di lavori di manutenzione del piano di calpestio del cortile condominiale che funge, altresì, da copertura per le unità immobiliari sottostanti, il condominio deve deliberare la ripartizione delle relative spese “facendo applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. e tenendo conto della natura delle singole opere necessarie per la riparazione del cortile condominiale”. Fonte: "Newspages.it".

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